住在紐約有多貴？

相比寸土寸金的曼哈頓“億萬(wàn)富翁街”，布魯克林區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)友好，但也貴得令人咋舌。

今年3月，布魯克林大廈（The Brooklyn Tower）一套438平方英尺（合40.7平方米）的單間公寓，以90.5萬(wàn)美元的價(jià)格售出，刷新了布魯克林區(qū)每平方英尺售價(jià)的最高記錄，以當(dāng)時(shí)約7.2元人民幣兌1美元的匯率計(jì)算，這套公寓的均價(jià)約為每平方米16萬(wàn)元人民幣。

但讓人意想不到的是，這么貴的豪華公寓樓里，有紐約版“保障性住房”。

為什么開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇在此設(shè)置“保障性住房”？這些房子會(huì)租給誰(shuí)？?jī)?yōu)惠力度有多大？制度收效如何？往下看，這些疑問(wèn)將一一解開(kāi)。

這座93層、高325米的大樓由JDS Development開(kāi)發(fā)，由SHoP Architects設(shè)計(jì)，是布魯克林目前最高的建筑。新建的塔樓底部與建成于1908年的地標(biāo)建筑——布魯克林Dime儲(chǔ)蓄銀行整合為一體。底層還設(shè)置近10萬(wàn)平方英尺（約9290平方米）的零售商業(yè)空間。

大樓包含143套出售公寓和400套出租公寓，房型有Studio（單間）和一至四居室的公寓。上述刷新房?jī)r(jià)記錄的便是位于72層的一套單間公寓，朝西，約40.7平方米。公寓室內(nèi)凈高超過(guò)3米，配有落地窗，歐洲白橡木地板，洗碗機(jī)等全套廚房電器以及洗衣機(jī)、烘干機(jī)。

除了高昂的房?jī)r(jià)，購(gòu)買這143套公寓的房主每年還需要負(fù)擔(dān)不菲的房產(chǎn)稅。

紐約市財(cái)政局的稅單信息顯示，這棟樓55層的一戶業(yè)主，住著869平方英尺（合80.7平方米）、朝南的一居室公寓，每年要繳納的房產(chǎn)稅達(dá)16,855美元，按季度繳納。房產(chǎn)中介網(wǎng)站上可以查到，這套公寓是他在2024年2月以138萬(wàn)美元的價(jià)格購(gòu)買的。

相比之下，租住在這棟大樓的住戶則要幸運(yùn)一些，因?yàn)檫@400套出租公寓都獲得了房產(chǎn)稅減免，期限長(zhǎng)達(dá)35年，從大樓建成的2022年起算。

在這400家租戶中，有120戶是更幸運(yùn)的人。由于他們所住的是“可負(fù)擔(dān)住房”（Affordable Housing），所以即使住在同一棟大樓里，他們每月要付給開(kāi)發(fā)商的房租也比他們的鄰居低得多。

這當(dāng)然不是開(kāi)發(fā)商的“愛(ài)心讓利”，只是其在相關(guān)政策驅(qū)使之下，權(quán)衡利弊之后作出的選擇。

根據(jù)紐約市的421-a減稅政策，對(duì)于出租房產(chǎn)，如果其中25—30%為“可負(fù)擔(dān)住房”，那么項(xiàng)目中所有出租住房都可以得到稅收抵免。政策中還給開(kāi)發(fā)商提供了不同的選項(xiàng)——如果選擇在項(xiàng)目中提供較低比例的“可負(fù)擔(dān)住房”，那么這些住房必須按比例向中低收入人群開(kāi)放申請(qǐng)；如果選擇面向中高收入人群，那么所提供的“可負(fù)擔(dān)住房”比例要求更多。

出租對(duì)象的收入以紐約的收入中位數(shù)（Area Median Income，簡(jiǎn)稱AMI）確定。美國(guó)住房和城市發(fā)展部每年都會(huì)確定全國(guó)所有城市的AMI，并列出不同人數(shù)家庭的相應(yīng)數(shù)據(jù)。以2023年為例，紐約市地區(qū)三口之家的100%AMI基準(zhǔn)為127,100美元。

布魯克林大廈的開(kāi)發(fā)商JDS正是利用了這一規(guī)則，通過(guò)為130%AMI的中高收入人群提供120套出租公寓，使得所有400套出租房產(chǎn)在建設(shè)期間以及竣工后的35年內(nèi)都獲得稅收減免。

這120套住房已在2023年3月進(jìn)行了抽簽程序，確定了住戶名單。各種房型對(duì)于申請(qǐng)者分別有對(duì)應(yīng)的收入范圍限定：申請(qǐng)單間的個(gè)人或2人家庭，收入不低于90,172美元；一居室的個(gè)人或2—3人家庭收入不低于96,378美元；二、三居室僅向家庭開(kāi)放申請(qǐng)，最低收入分別為115,200美元和132,755美元。申請(qǐng)者收入上限，則根據(jù)家庭中的人數(shù)規(guī)定。

紐約市政府網(wǎng)站關(guān)于AMI的說(shuō)明頁(yè)面中提到，如果住房成本約為居住者收入的三分之一或更少，住房?jī)r(jià)格可以被視為“可負(fù)擔(dān)的”。這解釋了為什么居住在布魯克林大廈“可負(fù)擔(dān)住房”的住戶，每個(gè)月交給開(kāi)發(fā)商的租金比其他租戶便宜幾百甚至數(shù)千美元。

此外，“可負(fù)擔(dān)住房”的租金數(shù)額將保持穩(wěn)定，不會(huì)受到房屋租賃市場(chǎng)價(jià)變化的影響，入住首月的租金不需要繳納，押金也只需500美元。

如此優(yōu)惠的條件，自然使得“可負(fù)擔(dān)住房”成為萬(wàn)眾矚目的“香餑餑”。從整個(gè)紐約市的范圍來(lái)看，以2019財(cái)年為例，當(dāng)年約5,650套住房收到了近590萬(wàn)份申請(qǐng)，“成功率”不到0.10%。

按照布魯克林大廈地塊原有的規(guī)劃，這棟樓本不應(yīng)該建得這么高。但是，紐約的相關(guān)規(guī)劃為開(kāi)發(fā)商改變項(xiàng)目容積率留出了可能性。

一種方法是申請(qǐng)對(duì)局部的區(qū)劃法規(guī)進(jìn)行修改，這個(gè)過(guò)程叫“土地使用統(tǒng)一審批程序”（Uniform Land Use Review Procedure，簡(jiǎn)稱ULURP）。

如果項(xiàng)目的用途與既有區(qū)劃法規(guī)所規(guī)定的用途不同，或是項(xiàng)目的容積率超過(guò)了既有區(qū)劃法規(guī)所規(guī)定的最大容積率，那么該項(xiàng)目則需要紐約政府對(duì)原有的局部區(qū)劃法規(guī)進(jìn)行修改。

但是這種區(qū)劃提升有附加條件——項(xiàng)目中必須包括“可負(fù)擔(dān)住房”。

根據(jù)紐約市2016年通過(guò)的“強(qiáng)制性包容性住房”（Mandatory Inclusionary Housing）政策，通過(guò)ULURP過(guò)程修改區(qū)劃提升了容積率的項(xiàng)目，都需要提供一定比例的“可負(fù)擔(dān)住房”，并且是面向中低收入者提供，這意味著開(kāi)發(fā)商作為“房東”從這些住房收到的租金也將很少。

此外，ULURP本身就需要長(zhǎng)達(dá)7個(gè)月的過(guò)程，期間項(xiàng)目還面臨在各個(gè)環(huán)節(jié)被否決的不確定性。

規(guī)劃局收到申請(qǐng)并認(rèn)證其申請(qǐng)材料完整后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目就會(huì)進(jìn)入各部門輪流審批的過(guò)程。項(xiàng)目所在地的社區(qū)委員會(huì)是審批的第一環(huán)；之后項(xiàng)目所在地的行政區(qū)區(qū)長(zhǎng)進(jìn)行審批；再之后市規(guī)劃委員會(huì)審批并表決；市議會(huì)對(duì)ULURP項(xiàng)目進(jìn)行最終審批和表決。這個(gè)過(guò)程中，不僅各個(gè)部門有權(quán)力決定是否通過(guò)審批，居民也有可能組織起來(lái)，進(jìn)行談判或表達(dá)反對(duì)，干擾甚至左右項(xiàng)目的發(fā)展。

ULURP審批的時(shí)間周期和眾多的不確定性，給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了額外的成本。為了應(yīng)對(duì)這些不確定性，開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目前期也往往需要支付高額的律師費(fèi)、游說(shuō)費(fèi)、公關(guān)費(fèi)以及其他咨詢開(kāi)支，使得項(xiàng)目成本進(jìn)一步增加。

從布魯克林大廈所有的“可負(fù)擔(dān)住房”都僅向中高收入人群開(kāi)放的結(jié)果來(lái)看，其開(kāi)發(fā)商JDS顯然不是通過(guò)ULURP程序修改了局部區(qū)劃。那么JDS是怎么突破原定容積率的呢？

答案藏在大樓底部的歷史建筑，布魯克林Dime儲(chǔ)蓄銀行。

這座富麗堂皇的新古典主義風(fēng)格建筑，建造于1906—1908年，由建筑師Mowbray & Uffinger設(shè)計(jì)，1931—1932年經(jīng)歷了擴(kuò)建。建筑外部具有大理石外墻、莊嚴(yán)的愛(ài)奧尼式柱廊、高聳的圓頂，內(nèi)部細(xì)節(jié)豐富，采用學(xué)院派藝術(shù)風(fēng)格，擁有寬敞的圓形大廳和12根紅色大理石柱，柱頭鍍金，上面裝飾著一角硬幣圖案。

該建筑的外觀和內(nèi)部大廳，都在1994年被紐約的地標(biāo)保護(hù)委員會(huì)指定為地標(biāo)，自此，對(duì)于受保護(hù)對(duì)象進(jìn)行任何改動(dòng)，都需要經(jīng)過(guò)地標(biāo)保護(hù)委員會(huì)的審批。一方面，這“鎖死”了歷史建筑的開(kāi)發(fā)可能性，但另一方面，也為其帶來(lái)了新的財(cái)源——“上空權(quán)”（Air Rights）。

Air Rights的正式名稱為Transferable Development Rights，即“可以被轉(zhuǎn)移的土地開(kāi)發(fā)權(quán)”。在紐約，不少地標(biāo)建筑位于繁華商業(yè)區(qū)，城市規(guī)劃給這些建筑所處的地塊賦予了很高的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，但是對(duì)于已經(jīng)被列入保護(hù)名單，又往往只有一兩層樓高的歷史建筑而言，它們不可能通過(guò)增加樓層來(lái)充分利用這些潛在開(kāi)發(fā)空間。

于是，紐約在1968年立法通過(guò)了專門針對(duì)文物的開(kāi)發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)移機(jī)制，允許被列為文物的古建筑將自己無(wú)法使用的開(kāi)發(fā)權(quán)賣給其他地塊。這樣一來(lái)，古建筑也能夠通過(guò)改善財(cái)務(wù)狀況，得到更好的修繕。

正是通過(guò)購(gòu)買Dime儲(chǔ)蓄銀行的“上空權(quán)”，布魯克林大廈的開(kāi)發(fā)商JDS合法地為項(xiàng)目增加了30層樓。而且，不必經(jīng)由ULURP程序，也意味著JDS不需要與當(dāng)?shù)鼐用裾勁谢蛳蛑械褪杖胝咛峁翱韶?fù)擔(dān)住房”。

這不僅大大節(jié)約了開(kāi)發(fā)成本，從產(chǎn)品策略上而言，也有利于項(xiàng)目強(qiáng)化“高端豪華公寓”的定位，避免因?yàn)殡A層混居“勸退”那些有意購(gòu)買公寓或以市場(chǎng)價(jià)租賃的潛在客戶。

Dime儲(chǔ)蓄銀行也為布魯克林大廈高層塔樓的設(shè)計(jì)提供了靈感。原銀行大樓的六邊形底座是因隨布魯克林街區(qū)的幾何網(wǎng)格而形成，塔樓于是沿用“六邊形”元素，以一系列相互交織的六邊形構(gòu)成建筑形態(tài)，并采用了層疊式退臺(tái)和帶有凹槽的立面。

布魯克林塔凹凸變化的大理石柱坐落在黑色花崗巖基座上，與銀行保持視覺(jué)上的連續(xù)性。裙樓立面從底部的凸形紋理過(guò)渡到頂部的凹形，柱子邊緣的金色金屬裝飾條增加了視覺(jué)沖擊力。

新裝飾主義風(fēng)格的立面隨著高度上升，色調(diào)逐漸加深，從青銅色過(guò)渡到黑色。無(wú)論從哪個(gè)角度看，塔樓都呈現(xiàn)出獨(dú)特的形狀、紋理和材質(zhì)，立面上圓柱形、四分之一圓形和三角形的金屬凹槽，帶來(lái)豐富的變化。

優(yōu)越的地理位置、超乎尋常的高度和顯眼的設(shè)計(jì)使得這座大廈成為讓人們難以忽略的存在。有人表達(dá)了欣賞，說(shuō)它“和千篇一律的玻璃大樓不一樣”；也不乏將其類比成《指環(huán)王》里邪惡的“索倫塔”的調(diào)侃，或是對(duì)于它破壞了城市整體天際線的批評(píng)。

SHoP Architects的建筑師及聯(lián)合創(chuàng)始人，Gregg Pasquarelli稱其為“布魯克林的帝國(guó)大廈”。他說(shuō)：“當(dāng)你從遠(yuǎn)處望向這座大樓時(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)它看起來(lái)是實(shí)心的而不是玻璃的。這很重要。這使得它成為布魯克林的莊嚴(yán)地標(biāo)?！?/p>

由于建設(shè)緊貼歷史建筑，項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案需要經(jīng)過(guò)紐約地標(biāo)保護(hù)委員會(huì)審查。設(shè)計(jì)順利獲得了通過(guò)。委員會(huì)的主席兼委員Meenakshi Srinivasan評(píng)價(jià)說(shuō)：“這個(gè)設(shè)計(jì)有趣、令人興奮，而且以得體的方式對(duì)原有地標(biāo)建筑體現(xiàn)了尊重?！?/p>

不過(guò)，項(xiàng)目網(wǎng)站上顯示，Dime儲(chǔ)蓄銀行的屋頂上將有三個(gè)游泳池環(huán)繞著圓頂，這引發(fā)了一些質(zhì)疑。有媒體觀察到，2017年提交的新建筑許可申請(qǐng)列出了五樓的室外游泳池，而2016年4月提交給地標(biāo)保護(hù)委員會(huì)的演示材料中沒(méi)有提到室外游泳池。2023年建筑建成時(shí)發(fā)布的航拍照片上，泳池尚未建成，目前尚無(wú)法獲知是否繼續(xù)建設(shè)。

除了室外游泳池，項(xiàng)目還有總面積超過(guò)1.1萬(wàn)平方米的豐富多樣的設(shè)施，包括健身俱樂(lè)部，設(shè)吧臺(tái)的影片放映室、臺(tái)球室，設(shè)共用工作空間、會(huì)面區(qū)和私人會(huì)議室的圖書閱覽室。66層的空中花園設(shè)有籃球場(chǎng)、遛狗場(chǎng)和兒童游樂(lè)場(chǎng)，85層則有空中休息室、酒吧、室外壁爐和能將紐約城市景觀盡收眼底的露臺(tái)。

公寓設(shè)施部分的室內(nèi)設(shè)計(jì)由伍茲貝格（Woods Bagot）的Krista Ninivaggi負(fù)責(zé)，住宅部分的室內(nèi)則由Gachot Studios設(shè)計(jì)。建筑設(shè)置了兩個(gè)入口，大堂內(nèi)溫暖的木制品和古銅色金屬飾面讓空間顯得奢華又寧?kù)o。

對(duì)于入住布魯克林大廈“可負(fù)擔(dān)住房”的中高收入者而言，抽中名額當(dāng)然是一件幸事，而那些因?yàn)槭杖胂拗票怀楹灳苤T外的人，則不免忿忿不平。相關(guān)新聞的評(píng)論區(qū)有網(wǎng)友指出，這些“可負(fù)擔(dān)住房”的住戶本來(lái)就承擔(dān)得起住房成本，而真正租不起房的人只能住得越來(lái)越遠(yuǎn)，這加劇了布魯克林的“紳士化”進(jìn)程。

更糟的是，在布魯克林房租水平相對(duì)較低的社區(qū)，由于“可負(fù)擔(dān)住房”申請(qǐng)者的收入水平還是根據(jù)紐約市整體統(tǒng)計(jì)的AMI計(jì)算，所以按照申請(qǐng)者收入三分之一的“可負(fù)擔(dān)”價(jià)格，可能跟市場(chǎng)價(jià)相差無(wú)幾——這意味著開(kāi)發(fā)商白白獲得了幾十年的減稅優(yōu)惠，不用付出任何額外成本。

總而言之，紐約通過(guò)稅收減免、容積率獎(jiǎng)勵(lì)等措施，引導(dǎo)和鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商積極參與“可負(fù)擔(dān)住房”的建設(shè)，在住房建設(shè)的浪潮中保證了“可負(fù)擔(dān)住房”的供給。但是，由于不同社區(qū)之間差異巨大，在某些片區(qū)，這些按照紐約市整體情況設(shè)計(jì)的措施不一定能夠?qū)蛳胍慕Y(jié)果。

關(guān)于紐約版“保障房”制度，你怎么看？

或者，你是否喜歡這座大廈的設(shè)計(jì)？

歡迎在評(píng)論區(qū)留下你的觀點(diǎn)。

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The Brooklyn Tower項(xiàng)目信息

Property Type: Multi-family residential with a retail base

Square Footage: +/- 762,000 GSF

Height: 1,066 ft

Exterior Material: Stainless Steel, Aluminum, Glass, Marble

Developer: JDS Development Group

Construction Manager: JDS Construction Group

Tower Architect: SHoP Architects

Residential Interior Designer: Gachot Studios

Amenity Interior Designer: k&co

Original Architect: Mowbray & Uffinger

Modification Architect: Halsey, McCormack & Helmer (1931)

Preservation Architect: Jan Hird Pokorny Associates (JHPA)

Landscape Designer: HMWhite

Structural Engineer: WSP

Mechanical Engineer: JB&B

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