建城〔2024〕121號(hào)

各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局（城鄉(xiāng)建設(shè)局）、城市管理局、自然資源和規(guī)劃局、發(fā)展改革委、財(cái)政局，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局、林業(yè)和園林局、水務(wù)局，阜陽市房屋管理局，亳州市住房發(fā)展中心，宿州市房產(chǎn)管理服務(wù)中心，廣德市、宿松縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、城市管理局、自然資源和規(guī)劃局、發(fā)展改革委、財(cái)政局，各有關(guān)金融機(jī)構(gòu)：

經(jīng)省政府同意，現(xiàn)將《關(guān)于推進(jìn)城市功能品質(zhì)活力提升行動(dòng) ?深入開展城市更新工作的若干措施》印發(fā)給你們，請(qǐng)各地結(jié)合實(shí)際，認(rèn)真抓好貫徹落實(shí)。

安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 ????????安徽省自然資源廳

安徽省發(fā)展和改革委員會(huì) ??????????安徽省財(cái)政廳

2024年9月18日

（此件公開發(fā)布）

關(guān)于推進(jìn)城市功能品質(zhì)活力提升行動(dòng)

深入開展城市更新工作的若干措施

為落實(shí)黨的二十屆三中全會(huì)精神，實(shí)施全省城市功能品質(zhì)活力提升行動(dòng)，扎實(shí)開展城市更新工作，協(xié)調(diào)打造高質(zhì)量發(fā)展、高顏值生態(tài)、高效能治理、高品質(zhì)生活、高水平安全的城市空間，加快建設(shè)具有安徽特色的宜居韌性智慧現(xiàn)代化城市，提出如下措施。

一、創(chuàng)新實(shí)施路徑

（一）堅(jiān)持體檢先行。定期開展城市體檢評(píng)估，精準(zhǔn)查找群眾反映強(qiáng)烈的難點(diǎn)、堵點(diǎn)、痛點(diǎn)問題。體檢評(píng)估反映的問題和需求，作為編制與修改城市更新規(guī)劃單元和地塊詳細(xì)規(guī)劃的重要參考，以及實(shí)施城市更新行動(dòng)計(jì)劃的重要依據(jù)。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳依分工負(fù)責(zé)，以下事項(xiàng)均需各市、縣人民政府落實(shí)，不再列出）

（二）科學(xué)編制詳細(xì)規(guī)劃。依據(jù)市、縣國土空間總體規(guī)劃，及時(shí)編制城市更新規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃和地塊詳細(xì)規(guī)劃。更新規(guī)劃單元詳細(xì)規(guī)劃要明確發(fā)展定位、主導(dǎo)功能及建筑規(guī)?？偭浚岢龈路绞街敢?，優(yōu)化功能結(jié)構(gòu)、空間布局，完善道路交通，提出公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施配置及空間尺度、城市風(fēng)貌等底線管控和特色引導(dǎo)要求；地塊詳細(xì)規(guī)劃要在權(quán)屬人更新意愿調(diào)查基礎(chǔ)上，明確“留、改、拆”更新區(qū)域和地下空間利用范圍，合理確定土地用途、開發(fā)建設(shè)強(qiáng)度、各類配套設(shè)施等，為實(shí)施城市更新項(xiàng)目提供依據(jù)。（省自然資源廳負(fù)責(zé)）

（三）制定實(shí)施方案。城市更新實(shí)施主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)詳細(xì)規(guī)劃及任務(wù)要求編制城市更新實(shí)施方案，做好更新單元設(shè)計(jì)，落實(shí)好年度計(jì)劃、土地供應(yīng)、資金統(tǒng)籌以及項(xiàng)目建設(shè)、管理、運(yùn)營要求等內(nèi)容。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳依分工負(fù)責(zé)）

（四）組建實(shí)施主體。支持成立符合地方特點(diǎn)和滿足更新需求的專業(yè)化城市更新實(shí)施主體。發(fā)揮政府平臺(tái)作用，通過組建項(xiàng)目公司、轉(zhuǎn)讓股權(quán)等方式，引入社會(huì)力量參與城市更新項(xiàng)目的籌融資、征收補(bǔ)償、建設(shè)、管理和運(yùn)營等工作。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)，省國資委、省商務(wù)廳配合）

（五）創(chuàng)新實(shí)施模式。推廣以設(shè)計(jì)為龍頭的設(shè)計(jì)—采購—施工—運(yùn)營（EPCO）總承包等模式，強(qiáng)化“全過程設(shè)計(jì)、運(yùn)營陪伴”，鼓勵(lì)帶方案招標(biāo)與全過程跟蹤審計(jì)、標(biāo)后評(píng)估。探索形成聯(lián)動(dòng)策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、運(yùn)營一體化更新解決方案，推動(dòng)開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)楦缕瑓^(qū)的長期運(yùn)營商。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)，省發(fā)展改革委配合）

（六）發(fā)揮建造互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)作用。充分運(yùn)用中國建造（安徽）互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，匯集配置資金、技術(shù)、人才、數(shù)據(jù)等要素資源，拓展應(yīng)用場景，創(chuàng)新城市更新實(shí)施方式，構(gòu)建全鏈條、全要素開放協(xié)同產(chǎn)業(yè)生態(tài)。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)，省發(fā)展改革委、省國資委、省數(shù)據(jù)資源局配合）

（七）創(chuàng)新實(shí)施城市生命線安全工程。運(yùn)用大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)等信息技術(shù)手段，推進(jìn)城市生命線安全運(yùn)行監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)建設(shè)，制定完善工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和運(yùn)行維護(hù)規(guī)范，推動(dòng)城市生命線安全工程的監(jiān)測物聯(lián)設(shè)備與主體工程同步設(shè)計(jì)、同步施工、同步驗(yàn)收、同步使用。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)，省發(fā)展改革委、省數(shù)據(jù)資源局、省市場監(jiān)管局配合）

二、優(yōu)化規(guī)劃管控要求

（八）合理確定管控指標(biāo)。城市更新中注重保護(hù)傳統(tǒng)特色風(fēng)貌，不得破壞老城區(qū)傳統(tǒng)格局和街巷肌理，不得隨意拉直或拓寬道路，不得修大馬路、建大廣場，建筑高度不得突破歷史文化名城、歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃控高要求。在不改變現(xiàn)有使用功能的城市更新項(xiàng)目中，充分保障公共安全，對(duì)建筑間距、建筑退距、建筑面寬、建筑密度、日照標(biāo)準(zhǔn)、綠地率、機(jī)動(dòng)車停車位等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的情形，可通過技術(shù)措施以不低于現(xiàn)狀條件為底線進(jìn)行更新，并鼓勵(lì)對(duì)現(xiàn)行規(guī)劃技術(shù)規(guī)范進(jìn)行適應(yīng)性優(yōu)化完善。（省自然資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳依分工負(fù)責(zé)）

（九）核定和優(yōu)化容積率。為保障居民基本生活需求、補(bǔ)齊城市短板而實(shí)施的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施項(xiàng)目，以及老舊住宅成套化改造等項(xiàng)目，在對(duì)周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，其新增建設(shè)規(guī)模可不受規(guī)劃容積率指標(biāo)的制約。為滿足安全、環(huán)保、無障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，對(duì)于增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形，其新增建筑量可不計(jì)入規(guī)劃容積率。在規(guī)劃條件之外，對(duì)多保留不可移動(dòng)文物和歷史建筑、多無償移交政府的公共服務(wù)設(shè)施等公益性貢獻(xiàn)，其建筑面積可按貢獻(xiàn)的相應(yīng)建筑面積補(bǔ)足。歷史文化保護(hù)和特色風(fēng)貌塑造類更新項(xiàng)目，經(jīng)認(rèn)定為確需保護(hù)保留的新增歷史建筑，用于公益性功能的，在對(duì)周邊不產(chǎn)生負(fù)面影響的前提下，其新增建筑規(guī)?？刹挥?jì)入容積率。城市更新涉及突破詳細(xì)規(guī)劃強(qiáng)制性管控要求的，應(yīng)依法修改詳細(xì)規(guī)劃。（省自然資源廳負(fù)責(zé)）

（十）統(tǒng)籌建筑容量。以保護(hù)文化遺產(chǎn)、歷史風(fēng)貌、山水格局和優(yōu)化布局為導(dǎo)向，在符合城市更新詳細(xì)規(guī)劃的前提下，鼓勵(lì)各地探索規(guī)劃建筑量跨更新單元（片區(qū)）統(tǒng)籌及異地等價(jià)值轉(zhuǎn)移的政策和機(jī)制。在歷史文化街區(qū)內(nèi)，因歷史風(fēng)貌保護(hù)等原因，在老舊房屋改造提升項(xiàng)目地塊內(nèi)難以增加容積率等規(guī)劃指標(biāo)或?yàn)槌鞘懈马?xiàng)目額外提供公共綠地、廣場的項(xiàng)目，經(jīng)市、縣人民政府同意，可在同一項(xiàng)目實(shí)施主體實(shí)施的各類更新改造項(xiàng)目范圍內(nèi)，按照資金統(tǒng)籌平衡的原則，實(shí)行異地建筑容積率轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)整體平衡。（省自然資源廳負(fù)責(zé)）

（十一）允許存量建筑用途轉(zhuǎn)換與使用功能兼容。在符合規(guī)劃和管控要求的前提下，存量建筑經(jīng)依法批準(zhǔn)后可以轉(zhuǎn)換用途。鼓勵(lì)各類存量建筑轉(zhuǎn)換為市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施。公共管理與公共服務(wù)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換。商業(yè)與服務(wù)業(yè)類建筑用途之間可以相互轉(zhuǎn)換。工業(yè)以及倉儲(chǔ)類建筑可以轉(zhuǎn)換為其他用途。（省自然資源廳負(fù)責(zé)）

三、完善項(xiàng)目流程

（十二）加強(qiáng)項(xiàng)目管理。更新改造項(xiàng)目應(yīng)納入城市更新項(xiàng)目庫統(tǒng)籌管理，具體入庫流程、條件要求等由各市確定。省、市、縣分級(jí)編制城市更新項(xiàng)目年度計(jì)劃，建立進(jìn)入、退出機(jī)制，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。強(qiáng)化項(xiàng)目策劃、實(shí)施、驗(yàn)收、運(yùn)營等全過程、全生命周期管理，對(duì)階段成效進(jìn)行評(píng)估，及時(shí)預(yù)防和化解風(fēng)險(xiǎn)。建立完善物業(yè)權(quán)利人、利害關(guān)系人參與、規(guī)劃設(shè)計(jì)專業(yè)人員指導(dǎo)制度。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展改革委依分工負(fù)責(zé)）

（十三）健全施工圖審查管理機(jī)制。鼓勵(lì)在保障建筑結(jié)構(gòu)安全、有利于保護(hù)利用等前提下，組織制定適應(yīng)既有建筑改造要求的設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)。對(duì)于不改變現(xiàn)有使用功能的城市更新項(xiàng)目，當(dāng)條件不具備、執(zhí)行現(xiàn)行規(guī)范確有困難時(shí)，應(yīng)不低于原建造時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于改變現(xiàn)有使用功能的城市更新項(xiàng)目，應(yīng)滿足現(xiàn)行規(guī)范要求。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）

（十四）嚴(yán)格消防審驗(yàn)。在改善消防條件、提升消防本質(zhì)安全水平的前提下，對(duì)于確實(shí)無法滿足國家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求的歷史文化保護(hù)傳承利用類項(xiàng)目，建設(shè)單位除依法提交相關(guān)材料外，還應(yīng)當(dāng)提交特殊消防設(shè)計(jì)技術(shù)資料，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法組織專家評(píng)審，專家評(píng)審意見作為相關(guān)部門審批的依據(jù)。鼓勵(lì)更新實(shí)施主體綜合運(yùn)用消防新技術(shù)、新產(chǎn)品等提升消防安全性能。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）

（十五）提高審批效率。各地按照工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革要求，完善城市更新項(xiàng)目快速審批流程。相關(guān)審批部門要通過并聯(lián)審批、告知承諾、容缺受理、聯(lián)合驗(yàn)收、幫辦服務(wù)等方式提高審批效率。對(duì)已辦理規(guī)劃許可的更新項(xiàng)目，可先行組織建設(shè)，建設(shè)過程中結(jié)合工作推進(jìn)情況，完善報(bào)批及竣工驗(yàn)收手續(xù)。探索制定宗地面積小、建筑單一、工程設(shè)計(jì)簡單、建設(shè)體量小的微更新、微改造項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可、施工許可的豁免清單，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)通過質(zhì)量安全監(jiān)督巡查等方式，對(duì)免于辦理施工許可的項(xiàng)目加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳、省發(fā)展改革委依分工負(fù)責(zé)）

（十六）豐富土地供應(yīng)方式。在不違反市場公平競爭原則的前提下，可在土地供應(yīng)前，依據(jù)國土空間詳細(xì)規(guī)劃及土地使用標(biāo)準(zhǔn)審核并提出規(guī)劃條件，審查建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，按程序納入供地方案，實(shí)施帶方案供地。帶方案供地的城市更新項(xiàng)目嚴(yán)格執(zhí)行出讓時(shí)的條件要求，不得擅自變更。對(duì)城市更新項(xiàng)目重新組織國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的，可以重新設(shè)定出讓年限。為適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展實(shí)際的需要，城市更新可考慮采用少于法定最高出讓年限或租賃年期供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，并允許根據(jù)需要予以續(xù)期，包括續(xù)期在內(nèi)的總年限不得超過該用途土地的法定最高出讓年限或租賃年期。城市更新項(xiàng)目中不能單獨(dú)利用的邊角地等零星用地，確實(shí)無法按宗地單獨(dú)供地的，經(jīng)城市人民政府批準(zhǔn)后，涉及經(jīng)營性用途的土地可以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。鼓勵(lì)利用存量建筑轉(zhuǎn)型發(fā)展文化創(chuàng)意、健康養(yǎng)老、科技創(chuàng)新等政府扶持產(chǎn)業(yè)和各類公共服務(wù)設(shè)施，5年內(nèi)可暫不改變權(quán)利類型及土地使用性質(zhì)。5年期滿或涉及轉(zhuǎn)讓的，在符合規(guī)劃的前提下，可按照新用途、新權(quán)利類型和市場價(jià)格，以協(xié)議出讓方式完善用地和產(chǎn)權(quán)手續(xù)。（省自然資源廳負(fù)責(zé)）

（十七）加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)保障。城市更新單元（片區(qū)）需要改變土地權(quán)屬和房屋所有權(quán)的，實(shí)施主體可以采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換、提供租賃房源或者房票、貨幣補(bǔ)償?shù)确绞竭M(jìn)行協(xié)商，依法通過征收、房屋買賣、資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)、股份合作等方式取得，并依法依規(guī)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)現(xiàn)狀土地、房屋涉及多個(gè)權(quán)屬人的，在取得相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人書面同意意見后，委托城市更新實(shí)施主體行使不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，實(shí)施城市更新改造。（省自然資源廳負(fù)責(zé)）

四、拓寬融資渠道

（十八）積極引入社會(huì)資本。在保障公共利益的前提下，對(duì)可經(jīng)營、可出售、可出租的更新項(xiàng)目或資產(chǎn)，通過資產(chǎn)證券化（ABS）、投資人+EPCO等多種方式籌集資金，優(yōu)先通過市場化方式運(yùn)作。鼓勵(lì)更新資源產(chǎn)權(quán)所屬單位或居民出資自主進(jìn)行更新改造，共享更新收益。對(duì)單一地塊、項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)資金平衡的，發(fā)展跨區(qū)域平衡、多項(xiàng)目捆綁平衡、近遠(yuǎn)期平衡、建設(shè)運(yùn)營平衡等模式，合理搭配，統(tǒng)籌更新單元（片區(qū)）內(nèi)資源配置和產(chǎn)出效益。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳依分工負(fù)責(zé)）

（十九）加大金融支持力度。鼓勵(lì)省屬企業(yè)、屬地國有企業(yè)牽頭發(fā)起設(shè)立城市更新基金，吸納銀行、非銀金融機(jī)構(gòu)及民間等社會(huì)資本，搭建母子基金架構(gòu)。鼓勵(lì)各地依法發(fā)行企業(yè)債券、爭取專項(xiàng)貸款，設(shè)立“城品活力貸”等，鼓勵(lì)符合條件的項(xiàng)目申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券、基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），多渠道籌集建設(shè)資金。鼓勵(lì)政策性、商業(yè)性銀行主動(dòng)對(duì)接，開發(fā)與項(xiàng)目特點(diǎn)相配套的中長期、價(jià)格優(yōu)惠的金融產(chǎn)品和服務(wù)，優(yōu)化授信流程，有效降低融資成本。鼓勵(lì)加大金融支持租賃住房開發(fā)建設(shè)、團(tuán)體批量購買租賃住房、住房租賃經(jīng)營力度。開展“政銀企”合作交流活動(dòng)，推介城市更新項(xiàng)目。（省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省地方金融管理局、人民銀行安徽省分行、安徽金融監(jiān)管局、安徽證監(jiān)局等依分工負(fù)責(zé)）

（二十）落實(shí)減免政策。對(duì)符合國家有關(guān)規(guī)定的城市更新項(xiàng)目，按規(guī)定享受行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金相關(guān)優(yōu)惠政策。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)等已建成的項(xiàng)目不屬于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用的征收范圍，不得征收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。制定清晰明了、操作性強(qiáng)的城市更新稅收指引，加強(qiáng)針對(duì)性培訓(xùn)和指導(dǎo)。（省稅務(wù)局、省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳依分工負(fù)責(zé)）

（二十一）加強(qiáng)政策資金扶持。積極爭取中央預(yù)算內(nèi)投資、超長期特別國債等支持符合條件的城市更新項(xiàng)目建設(shè)。省級(jí)相關(guān)部門在分配相關(guān)領(lǐng)域涉及城市更新項(xiàng)目的資金時(shí)，支持城市單元（片區(qū)）更新項(xiàng)目。各市、縣人民政府緊密結(jié)合實(shí)際，可通過直接投資、財(cái)政補(bǔ)助、貸款貼息等方式，重點(diǎn)對(duì)公益性、基礎(chǔ)性城市更新項(xiàng)目予以支持。（省發(fā)展改革委、省財(cái)政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳、省生態(tài)環(huán)境廳、省商務(wù)廳、省文化和旅游廳依分工負(fù)責(zé)）

五、完善推進(jìn)機(jī)制

（二十二）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各地要將城市更新工作與城市功能品質(zhì)活力提升相銜接，建立協(xié)調(diào)推進(jìn)機(jī)制。各有關(guān)部門在各自職責(zé)范圍內(nèi)，協(xié)同開展城市更新相關(guān)工作。支持各市推動(dòng)制定城市更新工作地方性法規(guī)或規(guī)章。（省有關(guān)部門依分工負(fù)責(zé)）

（二十三）強(qiáng)化專家指導(dǎo)。建立城市更新專家委員會(huì)、社區(qū)營造（規(guī)劃）師制度，發(fā)揮專家委員會(huì)在詳細(xì)規(guī)劃、實(shí)施方案、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案、政策制定等方面輔助決策作用，以及社區(qū)營造（規(guī)劃）師在技術(shù)咨詢、方案制定、法律服務(wù)、公眾協(xié)調(diào)溝通等方面專業(yè)支撐作用。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳、省司法廳依分工負(fù)責(zé)）

（二十四）引導(dǎo)社會(huì)公眾參與。健全城市更新社會(huì)公眾參與機(jī)制，保障其城市更新工作中的知情權(quán)、參與權(quán)、表達(dá)權(quán)和監(jiān)督權(quán)。積極引導(dǎo)群眾全過程參與城市更新工作，打造共建共治共享的社區(qū)幸福共同體。（省有關(guān)部門依分工負(fù)責(zé)）

（二十五）加強(qiáng)試點(diǎn)示范。開展省級(jí)城市更新試點(diǎn)單元（片區(qū)）建設(shè)，打造一批在統(tǒng)籌謀劃、設(shè)計(jì)創(chuàng)新、資金籌集、規(guī)范管理、長效運(yùn)營等方面示范性強(qiáng)、效果突出的典型城市更新項(xiàng)目，總結(jié)形成可復(fù)制推廣的經(jīng)驗(yàn)做法，帶動(dòng)項(xiàng)目實(shí)施水平不斷提升。（省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)）

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