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北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會
北京市規(guī)劃和自然資源委員會
關于印發(fā)《北京市城市更新實施單元劃定工作指引（試行）》的通知
京建發(fā)〔2024〕351號
各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設委(房管局)，各相關單位：
為落實《北京市城市更新條例》，加快推進我市城市更新工作，現(xiàn)將《北京市城市更新實施單元劃定工作指引（試行）》印發(fā)給你們，請結合實際認真貫徹落實。
北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會
北京市規(guī)劃和自然資源委員會
2024年9月2日
北京市城市更新實施單元劃定工作指引（試行）
為落實北京城市總體規(guī)劃，科學劃定城市更新實施單元，統(tǒng)籌推動片區(qū)、街區(qū)一體化更新，促進存量空間資源高效利用，補齊公共服務設施短板，保障物業(yè)權利人合法權益，吸引社會資本參與，根據(jù)《北京市城市更新條例》及其他有關法律、行政法規(guī)，結合本市實際，制定本指引。
一、適用范圍
本指引適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的城市更新實施單元劃定。城市更新實施單元是指為便于統(tǒng)籌各類資源配置、平衡多方利益、優(yōu)化功能布局、補齊公服配套、實現(xiàn)片區(qū)一體化更新及可持續(xù)發(fā)展而劃定的城市更新活動相對成片連片的區(qū)域，可以是區(qū)域綜合性更新項目，也可以包括居住類、產(chǎn)業(yè)類、設施類、公共空間類等多個其他類別城市更新項目。
二、劃定原則
城市更新實施單元劃定遵循以下原則：
1.政府統(tǒng)籌、多方參與。發(fā)揮區(qū)政府對城市更新實施單元劃定的主導作用，在暢通各類主體自主申報路徑的基礎上，統(tǒng)籌劃定實施單元。
2.首善標準、激發(fā)活力。堅持首善標準，以激活社會、經(jīng)濟、環(huán)境綜合價值為導向，通過科學劃定實施單元實現(xiàn)統(tǒng)籌更新，助力首都高質(zhì)量發(fā)展。
3.規(guī)劃引領、需求導向。依據(jù)城市總體規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃及城市更新專項規(guī)劃等相關規(guī)劃，結合片區(qū)功能定位、公共要素配置、歷史文化保護、資源統(tǒng)籌平衡等實際需求及權屬關系，明確更新對象用地邊界，根據(jù)不同更新對象的特點優(yōu)化細化街區(qū)各項規(guī)劃管控和引導要求，力求成熟一片、劃定一片、實施一片。
4.利企便民、服務優(yōu)化。充分考慮物業(yè)權利人更新需求和社會資本的參與意愿，在明確流程方法和優(yōu)化保障措施的基礎上有序劃定實施單元。
三、職責分工
市住房城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃自然資源、發(fā)展改革等部門加強對各區(qū)城市更新實施單元劃定工作的政策指導。區(qū)政府負責本區(qū)域范圍內(nèi)城市更新實施單元劃定工作的組織實施、監(jiān)督管理等工作，區(qū)政府相關部門按照職責分工做好實施單元劃定相關工作。街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府協(xié)助落實實施單元劃定相關工作。推動多方參與和共建共治，充分發(fā)揮責任規(guī)劃師、責任建筑師等專業(yè)團隊在技術咨詢服務、公眾意見征集等方面的作用。
四、劃定工作重點
各區(qū)政府針對具有更新需求和實施潛力的存量空間，圍繞區(qū)域功能定位和更新任務目標落實，從突出服務首都功能、解決群眾急難愁盼、聚焦重點功能區(qū)域和促進空間資源統(tǒng)籌等工作重點出發(fā)，主動謀劃城市更新實施單元劃定工作。相關物業(yè)權利人代表或其委托的主體可提出實施單元劃定意愿和需求。
1.突出服務保障首都功能。以加強“四個中心”功能建設，提高“四個服務”水平為重點，全力營造優(yōu)良的中央政務環(huán)境，為“五子”聯(lián)動提供高品質(zhì)空間載體，促進首都高質(zhì)量發(fā)展。
2.著力解決群眾急難愁盼。以消除各類安全隱患、推進美好人居環(huán)境建設為導向，基于房屋建筑性能、消防安全等評估和體檢，對環(huán)境質(zhì)量低下、存在重大隱患、公共服務設施和基礎設施亟需完善、不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求的成片連片區(qū)域優(yōu)先進行劃定。
3.聚焦重點功能區(qū)域。將需要通過城市更新落地的城市重大建設項目、重要空間節(jié)點、“疏解整治促提升”重點區(qū)域，以及歷史街區(qū)、軌道交通站點區(qū)域、家園中心、濱水空間、綠色空間等重要空間，連同其周邊一體化更新區(qū)域進行劃定。
4.促進空間資源統(tǒng)籌。以推動區(qū)域資源整合、落實片區(qū)綜合發(fā)展目標、優(yōu)化空間配置和資金平衡為導向，將區(qū)域整體轉型升級需求顯著，或規(guī)劃公共服務設施、道路市政設施等落地難度大，改造成本和收益難以平衡的更新地區(qū)，通過成片統(tǒng)籌、組合打包劃定。
5.鼓勵自主更新改造。在物業(yè)權利人更新需求明確和更新意愿強烈的片區(qū)，相關物業(yè)權利人代表可按照規(guī)定程序向街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）提出更新意愿，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）上報區(qū)政府審議通過后組織劃定。
五、劃定流程方法
區(qū)政府根據(jù)擬劃定實施單元區(qū)域內(nèi)的實際情況，可按照現(xiàn)狀調(diào)查、意愿征詢、資源整理、邊界確定、單元確認的流程進行劃定。
1.現(xiàn)狀調(diào)查。綜合上位規(guī)劃要求、土地利用現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展、設施配套水平、建設質(zhì)量評價等，識別需要更新的具體空間對象。
2.意愿征詢。通過問卷、走訪、座談等多種途徑，了解擬劃定實施單元范圍內(nèi)相關物業(yè)權利人、利害關系人的更新意愿，為單元更新改造的實施方式提供支撐。
3.資源整理。根據(jù)現(xiàn)狀調(diào)查結果與意愿征詢情況，對擬劃定實施單元范圍內(nèi)的空間資源進行梳理和初步整合，并依據(jù)擬更新改造的內(nèi)容進行初步匡算。
4.邊界劃定。城市更新實施單元至少包含一個區(qū)域綜合性更新項目或多個城市更新項目，鼓勵將相互關聯(lián)的不同類型更新項目劃入同一個實施單元。
（1）城市更新實施單元應以街區(qū)控規(guī)中的規(guī)劃街區(qū)為基礎進行細分。實施單元邊界與自然地理、地塊權屬、行政管理、規(guī)劃管理等邊界做好銜接。
（2）各區(qū)在規(guī)劃街區(qū)范圍內(nèi)統(tǒng)籌各城市更新實施單元的規(guī)劃實施，因設施完善、要素連片資源統(tǒng)籌等因素，確需跨規(guī)劃街區(qū)的相鄰更新實施單元可以統(tǒng)籌捆綁實施。
（3）實施單元范圍的確定盡可能保障本單元內(nèi)市政基礎、公共服務、公共安全等各類設施的完整配置。
（4）實施單元范圍的確定，應落實城市風貌管控要求，保障城市功能結構相對完整。
5.單元確定。區(qū)政府組織對實施單元劃定情況進行研究，確定實施單元范圍。編制城市更新實施方案以確定的實施單元范圍為依據(jù)。城市更新實施單元劃定與實施方案編制可同步研究、統(tǒng)籌推進。
經(jīng)批準的實施單元范圍原則上不得調(diào)整，因上位規(guī)劃調(diào)整、重大公共利益和公共安全保障需要等確需對實施單元邊界進行局部優(yōu)化調(diào)整的，由實施單元統(tǒng)籌主體提出申請，區(qū)城市更新主管部門會同相關行業(yè)主管部門出具審查意見，報區(qū)政府備案后調(diào)整。
六、保障措施
為推動城市更新項目落地，區(qū)政府可根據(jù)實施單元劃定工作需要，提供以下保障措施：
1.產(chǎn)權歸集?？伸`活運用股權收購、作價入股、物業(yè)轉讓、組合供應等方式實現(xiàn)片區(qū)更新空間的產(chǎn)權歸集，促進實施單元內(nèi)的項目統(tǒng)籌實施。
2.容量統(tǒng)籌。規(guī)劃建筑規(guī)模容量在滿足上位規(guī)劃要求的基礎上，可在實施單元內(nèi)統(tǒng)籌布局、精準投放，可將擬進行建筑規(guī)模轉移的不同地塊劃入同一個實施單元。鼓勵各區(qū)建立城市更新建筑規(guī)模指標流量池，統(tǒng)籌各類城市更新項目建筑規(guī)模使用。
3.設施布局。在綜合考慮周邊區(qū)域功能定位的基礎上，依據(jù)街區(qū)控規(guī)，可整體核算實施單元所需的公服設施用地及其建筑規(guī)模，通過空間挖潛、混合利用或分時使用等方式保障公服配套落地。
4.專家支撐。區(qū)政府在開展城市更新實施單元劃定過程中，可自主或委托相關規(guī)劃設計單位組織開展前期研究，發(fā)揮各領域?qū)＜以陧椖恐\劃、資源整合、群眾工作等方面的專業(yè)作用，為實施單元劃定提供論證、咨詢意見。
5.履約監(jiān)管。區(qū)政府作為實施單元劃定的主責部門，加強對實施單元劃定工作的組織實施和監(jiān)督管理，確保實施單元劃定工作技術科學、組織有序。實施單元劃定后，可通過簽訂履約監(jiān)管協(xié)議等方式，加強對實施單元城市更新活動的監(jiān)督管理。
七、實施期限
本指引自2024年9月10日起施行，有效期3年。
（此件公開發(fā)布）
來源：北京市住建委 官網(wǎng)
行政人事部 常老師
2024年9月18日
本文版權歸腿腿教學網(wǎng)及原創(chuàng)作者所有，未經(jīng)授權，謝絕轉載。
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