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房屋交易風(fēng)險(xiǎn)提示
為進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)市場秩序,維護(hù)購房群眾的合法權(quán)益,咸寧市住房和城市更新局提示廣大群眾,在房屋買賣、交易過程中,要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識和法律維權(quán)意識,重點(diǎn)注意以下事項(xiàng):
一、購買新建商品房時(shí)注意事項(xiàng)
1.購房前應(yīng)認(rèn)真查看商品房項(xiàng)目“四證”,即《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》,對“四證”不全的商品房不要購買。購買“四證”不全的房產(chǎn)易造成不能交房、無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證書等不良后果,存在極大風(fēng)險(xiǎn)。
2.對未取得《商品房預(yù)售許可證》的房屋,不要購買,不要以認(rèn)購、預(yù)定、排號、vip卡等形式支付定金、預(yù)付款性質(zhì)的任何費(fèi)用。
3.應(yīng)注意查看所購房產(chǎn)是否在《商品房預(yù)售許可證》范圍內(nèi)準(zhǔn)予銷售的房屋,是否存在在建工程部分或全部房屋抵押及法院查封等權(quán)利限制情況。
4.應(yīng)慎重簽訂《商品房買賣合同》,仔鈿閱讀合同條款、充分溝通、完整理解合同條款及補(bǔ)充條款。不要輕信口頭承諾,對開發(fā)商承諾的事項(xiàng)和內(nèi)容要求寫入購房合同或補(bǔ)充條款內(nèi),寫入合同的承諾和內(nèi)容具有法律效力。簽訂《商品房買賣合同》后,應(yīng)督促開發(fā)企業(yè)盡快辦理《商品房買賣合同》備案。
5.為保證購房戶的資金安全,購房戶一定要按照《商品房買賣合同》上主頁的提示,將購房資金存入指定的商品房預(yù)售資金監(jiān)管帳戶。
6.注意保存樓盤宣傳資料、經(jīng)過備案的《商品房買賣合同》、付款票據(jù)等相關(guān)憑證,一旦發(fā)生糾紛可通過司法途徑維護(hù)自身權(quán)益。
7.房地產(chǎn)銷售屬于市場行為,購房人購買商品房屬于經(jīng)濟(jì)生活的范疇,如果購買“四證”不全的房屋,出現(xiàn)后續(xù)問題和糾紛應(yīng)當(dāng)遵照市場規(guī)則依法解決。
8.不要相信營銷人員或他人關(guān)于“合同更名”的承諾。新建商品房買賣合同備案后,不存在“更名”“加名”等操作,所謂“更名”“加名”的實(shí)質(zhì)是撤銷原已備案的《商品房買賣合同》,重新簽訂《商品房買賣合同》并重新備案,屬于違規(guī)行為。原合同撤銷后,合同約定的法律關(guān)系及履行義務(wù)隨之終止,相關(guān)權(quán)益也不再受到保護(hù)。如果購房人重新簽訂《商品房買賣合同》后未履行合同約定的付款業(yè)務(wù),合同將無法網(wǎng)簽備案,會造成“錢、房兩空”的局面。
9.購買商鋪屬于投資行為,存在一定風(fēng)險(xiǎn),不要相信營銷人員關(guān)于“售后包租、返租”的承諾。《商品房銷售管理辦法》第11條明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”。
10.謹(jǐn)慎繳納定金。定金與訂金不同,按照《民法典》相關(guān)規(guī)定,購房人繳納定金后“反悔”的,構(gòu)成定金合同違約,定金不予返還。雙方因定金返還產(chǎn)生糾紛的,可以通過協(xié)商解決,無法通過協(xié)商達(dá)成一致意見的,相關(guān)糾紛應(yīng)當(dāng)通過法律途徑解決。
11.強(qiáng)化資金安全意識。在辦理不動產(chǎn)證和水電氣開戶過程中,購房業(yè)主應(yīng)當(dāng)自行繳費(fèi),不要委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代繳相關(guān)費(fèi)用。避免契稅和維修資金等辦證費(fèi)用以及水電氣開戶費(fèi)用被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)挪用,避免因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂導(dǎo)致不能為業(yè)主辦證等糾紛。
二、購買二手房時(shí)注意事項(xiàng)
1.審慎選擇房地產(chǎn)中介(經(jīng)紀(jì))公司,應(yīng)選擇具有工商營業(yè)執(zhí)照,并在主管部門備案的房地產(chǎn)中介(經(jīng)紀(jì))公司,并查看《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書》,優(yōu)先選擇社會信譽(yù)優(yōu)良、服務(wù)流程規(guī)范的中介(經(jīng)紀(jì))公司。
2.購買人要仔細(xì)核對房屋信息,確定賣方是否與房屋所有權(quán)證上記載的所有權(quán)人一致,是否存在查封、抵押等限制交易的情況,是否屬于保障房、集體土地上建成的小產(chǎn)權(quán)房等禁止交易的房屋等。
3.充分了解二手房交易辦理流程,慎重簽訂《居間代理合同》,仔鈿閱讀合同條款、充分溝通、完整理解合同條款。不要輕信口頭承諾,不要打包所有應(yīng)交納的稅費(fèi),謹(jǐn)慎支付交易資金。
4.規(guī)范交易合同簽訂,使用存量房網(wǎng)簽系統(tǒng)中的《存量房買賣合同》示范文本,合同簽訂完要到市民之家窗口及時(shí)備案,防范一房多賣等行為;在《存量房買賣合同》中要填寫真實(shí)的成交價(jià)格,不要為了節(jié)省稅費(fèi)而簽訂房價(jià)陰陽合同,給交易雙方增加交易風(fēng)險(xiǎn)。
咸寧市住房和城市更新局
2024年11月14日
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