崇左市進(jìn)一步優(yōu)化促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施

政策解讀

崇左市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

一、出臺背景

為進(jìn)一步貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署和中央政治局會議精神，以及自治區(qū)黨委、政府有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控部署，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局在2024年7月8日印發(fā)的《崇左市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》基礎(chǔ)上，參照南寧、北海等地市經(jīng)驗做法，結(jié)合崇左實際，制定《崇左市進(jìn)一步優(yōu)化促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干措施》（以下簡稱《若干措施》），經(jīng)市人民政府同意，于2024年11月11日以崇左市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局名義印發(fā)實施。

二、主要內(nèi)容

《若干措施》共30條，主要內(nèi)容分成三個部分：

第一部分：政策一至八條，主要是貫徹落實國家一攬子增量政策

落實國家關(guān)于降低存量房貸利率政策，引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進(jìn)一步減輕購房人房貸利息支出。

解讀

9月29日中國人民銀行發(fā)布下調(diào)公告及倡議，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)將存量房貸利率降低至LPR減30個基點(diǎn)。

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對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為15%。

解讀

9月24日中國人民銀行發(fā)布優(yōu)化個人住房貸款最低首付款比例政策。

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支持符合條件的地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房，落實好保障性住房再貸款政策。用好專項債券收購存量商品房用作保障性住房。

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取消崇左市轄區(qū)內(nèi)普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)。及時落實國家增值稅、土地增值稅等配套政策，按授權(quán)調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策。

解讀

條款中提到取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)、土地增值稅等稅收政策按國家稅務(wù)總局發(fā)布的文件執(zhí)行

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取消首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限，由金融機(jī)構(gòu)結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風(fēng)險狀況等因素，合理確定每筆貸款的具體利率水平。商業(yè)性個人住房貸款借款人自主選擇固定利率或浮動利率作為定價方式。

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進(jìn)一步擴(kuò)大“白名單”覆蓋范圍，確保合規(guī)房地產(chǎn)項目“應(yīng)進(jìn)盡進(jìn)”。加大房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制工作力度，推進(jìn)“白名單”項目落地見效，提高貸款投放效率。加強(qiáng)對“白名單”項目的監(jiān)管，確保貸款資金?？顚Ｓ?。優(yōu)化貸款審批和發(fā)放流程，縮短審批和放款時限。對已授信項目，指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項目建設(shè)，按時保質(zhì)交付，保障購房人合法權(quán)益。

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根據(jù)市場需求合理調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏和結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格控制去化周期較長區(qū)域的土地供應(yīng)。根據(jù)年內(nèi)盤活存量商品住宅用地面積動態(tài)確定新出讓的商品住宅用地面積上限。

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依法依規(guī)收回收購閑置存量土地，用好專項債

券回收符合條件的閑置存量土地，引導(dǎo)支持國有

資本、國有企業(yè)和社會資本參與盤活存量住宅用

地。嚴(yán)格落實“凈地出讓”制度，杜絕“毛地”

出讓。推行貨幣化安置或用政府剩余安置房源安

置，原則上不再新建安置房，不再新增安置房用

地供應(yīng)。

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第二部分：政策九至十一條，主要是促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，參照區(qū)內(nèi)外各地市的做法以及應(yīng)出盡出的原則，研究制定優(yōu)化調(diào)整存量增量政策。

對于使用住房公積金貸款購買自住住房的繳存職工家庭，住房公積金個人住房貸款首付比例不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%。

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推行區(qū)內(nèi)異地住房公積金繳存職工與當(dāng)?shù)乩U存職工享有同等貸款權(quán)益的“互認(rèn)互貸”政策，實行定額發(fā)放，定額由市住房公積金管理中心根據(jù)資金流動性確定。實施時限自政策發(fā)布之日起至2025年10月31日止，期間市住房公積金管理中心個貸率超過警戒線范圍，由其適時調(diào)整政策。

解讀

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因規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)經(jīng)營困難或破產(chǎn)等原因無法全部開發(fā)利用的土地，對于其中已經(jīng)部分建設(shè)及銷售但局部未施工建設(shè)的宗地，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，按程序公示后，可分割成獨(dú)立宗地進(jìn)行抵押融資貸款、轉(zhuǎn)讓或政府協(xié)商收回。開發(fā)建設(shè)單位通過上述處置方式所獲取的資金應(yīng)納入項目建設(shè)資金監(jiān)管，僅能用于已經(jīng)出售樓棟的續(xù)建工程和后續(xù)辦證經(jīng)費(fèi)。以上述方式處置后還必須按原批準(zhǔn)總平方案進(jìn)行建設(shè)，可調(diào)整戶型，但不得設(shè)置隔離性設(shè)施，且需與已建區(qū)域統(tǒng)一物業(yè)管理；以轉(zhuǎn)讓方式處置的受讓方，需與轄區(qū)物業(yè)主管部門簽訂同一物業(yè)管理區(qū)域的統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)協(xié)議，并與自然資源部門簽訂限期開發(fā)協(xié)議。

解讀

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第三部分：政策十二至三十條，主要是繼續(xù)執(zhí)行已實施存量政策

自2024年5月18日起，下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調(diào)整為不低于2.775%和3.325%。

解讀

2024年5月18日之后受理（含已受理未發(fā)放）的個人住房公積金貸款，按新的個人住房公積金貸款利率執(zhí)行；2024年5月18日之前已發(fā)放的個人住房公積金貸款，自2025年1月1日起執(zhí)行新的個人住房公積金貸款利率。

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多孩家庭購買自住住房辦理住房公積金貸款，最高貸款額度在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再提升15萬元，即首套最高貸款額度65萬元，二套最高貸款額度55萬元。

解讀

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自2024年6月15日起，崇左市住房公積金繳存人及配偶在崇左市轄區(qū)購買新建預(yù)售、現(xiàn)售商品住房且符合崇左市住房公積金提取條件的，可申請?zhí)崛∑鋫€人住房公積金賬戶內(nèi)余額，并書面委托崇左市住房公積金管理中心將提取款項轉(zhuǎn)入售房企業(yè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶用于支付首付款。

解讀

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進(jìn)一步優(yōu)化住房公積金貸款中住房套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只審核全國范圍內(nèi)住房公積金貸款次數(shù)，借款人或配偶及共有人名下未使用過住房公積金貸款，購買自住住房認(rèn)定為首套；只使用過一次住房公積金貸款且已結(jié)清，再次購買自住住房認(rèn)定為二套；已使用過兩次住房公積金貸款，不管是否結(jié)清，再次購買自住住房，不予受理。

解讀

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居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在擬購住房所屬中心城區(qū)（含江州區(qū)）名下無成套住房的，不論是否存在未結(jié)清貸款，均認(rèn)定為首套住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

解讀

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多子女家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在擬購住房所屬中心城區(qū)（含江州區(qū)）已有一套住房，不論是否存在未結(jié)清貸款，均認(rèn)定為首套住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按首套住房執(zhí)行住房信貸政策;在擬購住房所屬中心城區(qū)（含江州區(qū)）已有兩套住房，有住房貸款未還清的，均認(rèn)定為二套住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按二套住房執(zhí)行住房信貸政策。

解讀

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2024年7月1日至12月31日（以網(wǎng)簽登記備案時間為準(zhǔn)）在崇左市中心城區(qū)（含江州區(qū)）范圍內(nèi)購買新建商品房均可享受財政發(fā)放契稅補(bǔ)貼，契稅補(bǔ)貼按照先繳后補(bǔ)原則發(fā)放。首套住房：按照購房所繳納契稅總額的100%給予補(bǔ)貼。改善性住房：按照購房所繳納契稅總額的80%給予補(bǔ)貼。車位、商鋪、公寓：按照購房所繳納契稅總額的50%給予補(bǔ)貼。

解讀

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市本級引進(jìn)的高層次人才在崇左工作滿2年，且已在崇左市中心城區(qū)購買商品住房的，可申請購房補(bǔ)貼的20%（即購房上一年度中心城區(qū)商品房平均價格×面積標(biāo)準(zhǔn)的20%）。高層次人才在崇左工作滿5年，且已在崇左市中心城區(qū)購買商品住房的，可申請購房補(bǔ)貼至50%。高層次人才在崇左工作滿10年，且已在崇左市中心城區(qū)購買商品住房的，可申請購房補(bǔ)貼至100%。

解讀

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組織我市中心城區(qū)（含江州區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房“以舊換新”服務(wù)，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、購房人三方聯(lián)動，實現(xiàn)舊房“先賣”、新房“優(yōu)買”，對參與賣舊買新活動的市民，分別給予賣舊房、買新房契稅補(bǔ)貼和居民換購住房個人所得稅退稅，執(zhí)行契稅補(bǔ)貼時間至2024年12月31日，執(zhí)行個人所得稅退稅時間至2025年12月31日，出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在同一城市重新購買住房的納稅人，可按規(guī)定申請退還其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅。

解讀

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推進(jìn)在崇左商業(yè)銀行、住房公積金管理中心實現(xiàn)帶押過戶，加大帶押過戶業(yè)務(wù)宣傳力度。

解讀

不動產(chǎn)“帶押過戶”指存在抵押的房產(chǎn)在不提前還清貸款的情況下，辦理交易過戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款，委托監(jiān)管機(jī)構(gòu)實現(xiàn)用購房款還舊貸款，依托不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、房屋交易、稅費(fèi)繳納“一窗辦理”模式和抵押登記不見面辦理工作模式，著眼在賣方原有貸款未結(jié)清、抵押未注銷的情況下，通過調(diào)整交易登記的事項環(huán)節(jié)、優(yōu)化登記流程次序、壓縮辦理整體時限，推行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記與抵押登記并行辦理，實現(xiàn)貸款資金到賬與產(chǎn)權(quán)過戶登記、抵押設(shè)立登記等步驟緊密聯(lián)動，完成“帶押過戶”目標(biāo)。

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為緩解中心城區(qū)（含江州區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，延期交存物業(yè)專項維修資金，適當(dāng)將原房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理預(yù)售許可證環(huán)節(jié)時預(yù)交首期物業(yè)專項維修資金的要求，調(diào)整為由業(yè)主于購房合同簽訂后在辦理商品房買賣合同備案前將物業(yè)專項維修資金自行繳存至政府監(jiān)管部門專戶，剩余未售房屋的物業(yè)專項維修資金在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解除預(yù)售資金監(jiān)管前全額交存。

解讀

條款中涉及的預(yù)交首期物業(yè)專項維修資金比例，按《崇左市住宅專項維修資金管理暫行辦法》規(guī)定執(zhí)行。

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在優(yōu)先保障滿足業(yè)主購買車位權(quán)力的前提下，市中心城區(qū)（含江州區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過公示的方式向小區(qū)業(yè)主銷售多個車位或?qū)π^(qū)外業(yè)主銷售。房地產(chǎn)開發(fā)項目辦理商品房預(yù)售許可時，允許符合預(yù)售條件樓棟所在區(qū)域的車位分期分區(qū)申請預(yù)售；辦理商品房竣工驗收、不動產(chǎn)登記時，在滿足規(guī)劃、消防使用條件的前提下，允許車位分期分區(qū)申請驗收、辦證及投入使用。

解讀

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放寬中心城區(qū)（含江州區(qū)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售監(jiān)管資金使用條件，使用完申請節(jié)點(diǎn)的額度、未達(dá)到下一個工程節(jié)點(diǎn)，只要有新增工程量且未付的，可超節(jié)點(diǎn)申請用款；優(yōu)化資金使用分配，項目監(jiān)管總額度過高、或企業(yè)自有資金投資較多造成監(jiān)管樓棟剩余較多資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請，經(jīng)監(jiān)管部門核實，賬戶余額超出后續(xù)所需資金（含工程欠款）的，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更監(jiān)管協(xié)議，提取超出部分資金用于其他樓棟建設(shè)。

解讀

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圍繞建立人-房-地-錢“四位一體”的聯(lián)動機(jī)制，以人定房，以房定地，科學(xué)安排供地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局、時序和方式。加快優(yōu)質(zhì)地塊謀劃，出讓一批優(yōu)質(zhì)居住用地。加強(qiáng)與企業(yè)對接溝通，按照企業(yè)和市場需求，推行帶方案供地。按照“以需定購”原則，依法收回閑置土地。允許采取“收回-供應(yīng)”并行方式簡化程序，辦理規(guī)劃和供地手續(xù)。

解讀

根據(jù)國土空間規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃布局，自然資源部門統(tǒng)籌轄區(qū)建設(shè)用地，科學(xué)推選地理位置優(yōu)越地塊，推行建設(shè)高品質(zhì)住宅。按照“以需定購”原則，意向企業(yè)可提出選址、建設(shè)方案，自然資源部門根據(jù)意向企業(yè)需求推出優(yōu)質(zhì)閑置地塊，對意向閑置地塊按程序收回后重新掛牌出讓。

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對已取得土地使用權(quán)的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和商業(yè)綜合體等存量項目，在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃和整體用地結(jié)構(gòu)科學(xué)合理的基礎(chǔ)上，按照出讓合同約定，支持土地使用權(quán)人依程序申請，并經(jīng)市人民政府同意后，改變規(guī)劃商業(yè)用途用于住房建設(shè)和調(diào)整建筑高度，促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升住宅小區(qū)品質(zhì)。

解讀

舉例：A公司為A地塊國有土地使用權(quán)人，土地用途為商業(yè)用地。為更好地適應(yīng)市場開發(fā)步伐，提升開發(fā)品質(zhì)，擬對A地塊商業(yè)用途調(diào)整為居住，以及調(diào)整地塊建筑高度等規(guī)劃控制指標(biāo)。主要辦理流程為：A公司向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門申請土地用途變更或高度等規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整事項，經(jīng)自然資源部門核查，在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，由自然資源部門對地塊性質(zhì)變更以及涉及變更后的土地評估價提交“市兩委會”審議，經(jīng)市人民政府同意后，A公司到自然資源部門辦理土地用途變更和補(bǔ)繳土地出讓金等手續(xù)。

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鼓勵支持企業(yè)開發(fā)多樣化、高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。支持已出讓居住用地且未建項目在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃前提下按程序調(diào)整容積率、建筑高度、車位配比、退距等規(guī)劃控制指標(biāo)，優(yōu)化項目總平面圖規(guī)劃布局和建筑方案設(shè)計。

解讀

舉例：B公司通過掛牌出讓為B地塊國有土地使用權(quán)人，土地用途為居住用地。為更好地適應(yīng)市場發(fā)展需求，擬在該地塊開發(fā)高品質(zhì)住宅小區(qū)，項目規(guī)劃設(shè)計方案的容積率、建筑高度、車位配比等規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)與地塊規(guī)劃設(shè)計條件指標(biāo)有沖突時，且尚未進(jìn)行開工建設(shè)的，由B公司向當(dāng)?shù)刈匀毁Y源部門提出地塊規(guī)劃控制指標(biāo)調(diào)整，并附上擬開發(fā)建設(shè)小區(qū)的總平面圖和建筑設(shè)計方案，經(jīng)自然資源部門核查，在符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的前提下，由自然資源部門對地塊容積率、建筑高度、退距等指標(biāo)調(diào)整以及涉及容積率變更后的土地評估價提“市兩委會”審議，經(jīng)市人民政府同意后，B公司到自然資源部門辦理規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)變更和補(bǔ)繳土地出讓金等手續(xù)。

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調(diào)整優(yōu)化規(guī)劃核實辦法及設(shè)置陽臺、設(shè)備平臺、結(jié)構(gòu)板的管理規(guī)定，支持改善性住房建設(shè)，提高住房品質(zhì)。

解讀

條款中關(guān)于陽臺、設(shè)備平臺、結(jié)構(gòu)板等有關(guān)規(guī)定，按照《崇左市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)管理補(bǔ)充規(guī)定（試行）》執(zhí)行。

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加大公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)力度，實現(xiàn)市政、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、文化、體育、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施與住宅建設(shè)項目同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步建設(shè)、同步驗收、同步使用。鼓勵企業(yè)按照自愿申請、全額出資、無償移交、計入開發(fā)成本等原則，投資建設(shè)非營利性教育、體育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老、公園綠地等配套公共服務(wù)設(shè)施。積極鼓勵和支持社會力量參與房地產(chǎn)配建公共服務(wù)設(shè)施的運(yùn)營管理。

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允許企業(yè)按照規(guī)定分期繳納土地出讓金，對約定分期繳納的，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，且應(yīng)在土地出讓合同簽訂后1個月內(nèi)繳納完畢，余款可分兩期繳納，一年內(nèi)繳清全部土地出讓價款。企業(yè)首次繳納土地出讓金后，可實行企業(yè)承諾容缺受理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、部分建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等審批手續(xù)。

解讀

條款中涉及的分期繳納土地出讓金、容缺受理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，由自然資源部門具體落實；辦理施工許可證由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門具體落實。

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