二手房帶看量、成交量明顯提升，新房高端樓盤(pán)“即開(kāi)即罄”，剛需、改善性購(gòu)房者積極入市。近日，調(diào)研走訪上海多個(gè)房屋中介機(jī)構(gòu)門(mén)店、售樓處發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)靥鞖怆m轉(zhuǎn)冷，樓市卻熱了起來(lái)。

二手房成交量增長(zhǎng)明顯

剛需購(gòu)房者是主力

“現(xiàn)在，上海二手房市場(chǎng)回溫比較明顯，10月網(wǎng)簽量出現(xiàn)了較大漲幅。”在上海太平洋房屋浦東新區(qū)店，店長(zhǎng)曲鴻鵬拿出手機(jī)打開(kāi)一個(gè)二手房網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)網(wǎng)站，向記者展示說(shuō)：“7月、8月、9月上海二手房網(wǎng)簽量均在1萬(wàn)多套，10月達(dá)到了2萬(wàn)多套?！?/p>

曲鴻鵬所看的數(shù)據(jù)來(lái)自上海市房地產(chǎn)交易中心，他和店里的其他經(jīng)紀(jì)人每天都會(huì)看這些相關(guān)數(shù)據(jù)，以掌握市場(chǎng)最新動(dòng)態(tài)。他說(shuō)，進(jìn)入10月，市場(chǎng)數(shù)據(jù)每天都在變好?！?0月份，上海二手房網(wǎng)簽量幾乎每天都在大幾百單，甚至有好幾天，網(wǎng)簽量突破了1000單，這在前幾個(gè)月份是很少見(jiàn)的?！?/p>

市場(chǎng)回溫跡象在他的門(mén)店也有反應(yīng)。“最近一個(gè)月，我們店的帶看量從之前平均一周十幾組客戶上漲到現(xiàn)在一周二十幾組客戶，提升了至少50%。”曲鴻鵬說(shuō)，“之前，有些房子可能掛牌半年甚至一年才會(huì)成交，現(xiàn)在掛牌一到兩周就可能成交?！?/p>

上海二手房市場(chǎng)近期交易活躍，得益于9月29日發(fā)布的七條樓市新政，被市場(chǎng)稱為“滬七條”。曲鴻鵬說(shuō)，“滬七條”包括調(diào)整住房限購(gòu)政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整交易稅收等多個(gè)方面，其中“將個(gè)人對(duì)外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年”，對(duì)他所在門(mén)店的影響最大?！拔覀冮T(mén)店附近有一個(gè)樓盤(pán)，今年10月剛好交付滿2年。若按照之前的政策，賣(mài)房的人要繳納一筆數(shù)額不少的稅費(fèi)，現(xiàn)在不用繳納了，減少了交易成本?！鼻欩i對(duì)記者說(shuō)。

利好政策直接帶動(dòng)了成交量的增長(zhǎng)。曲鴻鵬所在的浦東新區(qū)店成為整個(gè)公司10月份業(yè)績(jī)最好的店。

記者又來(lái)到上海黃浦區(qū)一家鏈家門(mén)店。雖是工作日，店里也有不少客戶在咨詢。經(jīng)紀(jì)人何健對(duì)記者說(shuō)：“新政策出臺(tái)前，我們店每個(gè)經(jīng)紀(jì)人每周帶看2~3組客戶；新政策出臺(tái)后，每個(gè)經(jīng)紀(jì)人每周帶看5~6組客戶。昨天，一位同事帶客戶看了7個(gè)小區(qū)的11套房子，由此可見(jiàn)市場(chǎng)的熱度?！?/p>

市場(chǎng)觀望情緒消退了，是何健近來(lái)最大的感受。他說(shuō)，有的客戶近半年來(lái)一直在咨詢，有購(gòu)房資質(zhì)也不缺資金，就是下不了決心購(gòu)買(mǎi)。之前，約客戶出來(lái)看房，客戶推辭的情況比較多，根本原因是他們擔(dān)心買(mǎi)貴了?！皽邨l”實(shí)施后，客戶加快了購(gòu)房步伐?！耙?yàn)橐援?dāng)前的價(jià)格，房子的性價(jià)比已經(jīng)很高了，新政策出臺(tái)給購(gòu)房者吃了‘定心丸’，如果不及時(shí)下手，中意的房子就可能會(huì)被別人買(mǎi)走?！焙谓?duì)記者說(shuō)。

剛需房成交量明顯增加，是10月上海二手房市場(chǎng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，10月面積70平方米~90平方米的房源成交占比27.7%，較9月增加了2個(gè)百分點(diǎn)；面積50平方米~70平方米的房源成交占比增加了0.5個(gè)百分點(diǎn)?？們r(jià)在300萬(wàn)元以下的房源成交占比63.7%，較9月增加了2.6個(gè)百分點(diǎn)。

新房市場(chǎng)頻現(xiàn)“日光盤(pán)”

改善性需求集中釋放

11月8日，在上海市閔行區(qū)大華星樾售樓處，一對(duì)購(gòu)房者看著標(biāo)著“已售罄”的沙盤(pán)，連連說(shuō)“可惜賣(mài)完了”。大華星樾項(xiàng)目主要是以109平方米三室兩廳的洋房以及130平方米~ 160平方米的別墅產(chǎn)品為主，總價(jià)較高。由于建筑品質(zhì)、區(qū)位配套等都不錯(cuò)，受到改善性購(gòu)房者的青睞。

該項(xiàng)目總經(jīng)理徐良亮對(duì)記者說(shuō)：“項(xiàng)目于10月15日首次開(kāi)盤(pán)，推出143套洋房，在為期四天半的認(rèn)購(gòu)期里，累計(jì)認(rèn)購(gòu)303組有效客戶，于當(dāng)天去化99%，剩余房源在2日內(nèi)全部售罄；項(xiàng)目于11月3日再次推出108套洋房，在認(rèn)購(gòu)期內(nèi)累計(jì)認(rèn)購(gòu)294組有效客戶，去化率100%?！?/p>

“開(kāi)盤(pán)前，我們預(yù)計(jì)項(xiàng)目去化率會(huì)比較好，但沒(méi)想到會(huì)這么好，超出了我們的預(yù)期?？赡苁且?yàn)椤疁邨l’實(shí)施后，購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)有了信心?！痹擁?xiàng)目營(yíng)銷經(jīng)理周瑛說(shuō)。

“近段時(shí)間，閔行區(qū)樓市交易活躍度明顯提升，新政策提振市場(chǎng)信心，加之新供應(yīng)的項(xiàng)目品質(zhì)高，購(gòu)房者觀望情緒減退?！遍h行區(qū)房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。

新政實(shí)施以來(lái)，上海的新房“日光盤(pán)”不止大華星樾這一處。位于徐匯區(qū)的中海領(lǐng)邸玖章項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了“三開(kāi)三罄”。中海地產(chǎn)上海公司品牌負(fù)責(zé)人侯歡如向記者介紹說(shuō)，該項(xiàng)目戶型面積從102平方米到280平方米不等，主要面向高端改善性購(gòu)房者。今年以來(lái)，一共推出了3批次房源，其中第一批次推出252套、650組客戶認(rèn)購(gòu)，第二批次推出120套、380組客戶認(rèn)購(gòu)，第三批次推出552套、1156組客戶認(rèn)購(gòu)，接下來(lái)還會(huì)推出兩批次，預(yù)計(jì)會(huì)延續(xù)“即開(kāi)即罄”的銷售態(tài)勢(shì)。

“好房子是不缺市場(chǎng)的，建筑品質(zhì)高、周圍配套好、區(qū)位條件又不錯(cuò)，對(duì)于高端改善型客戶是很有吸引力的?！焙顨g如說(shuō)。

徐匯區(qū)房屋管理局工作人員接受記者采訪時(shí)說(shuō)，今年以來(lái)，徐匯區(qū)有十幾個(gè)總價(jià)較高的樓盤(pán)入市，基本都實(shí)現(xiàn)了“即開(kāi)即罄”，足見(jiàn)購(gòu)房者對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)的信心。

上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，前10月上海新房成交結(jié)構(gòu)中，110平方米以上的占比達(dá)到36%，較去年增加了8個(gè)百分點(diǎn)；140平方米以上的占比，較去年增加了6個(gè)百分點(diǎn)?？們r(jià)1200萬(wàn)元以上的占比達(dá)到18%，較去年增加了7個(gè)百分點(diǎn)；總價(jià)3000萬(wàn)元以上的占比，較去年增加了4個(gè)百分點(diǎn)。

新政降低購(gòu)房成本

市場(chǎng)走勢(shì)積極向好

近來(lái)，無(wú)論是新房還是二手房，上海市場(chǎng)表現(xiàn)均積極向好。據(jù)上海市房屋管理局提供的數(shù)據(jù)，10月新房成交67萬(wàn)平方米，環(huán)比增加31%，同比增加14%；二手住房成交182萬(wàn)平方米，環(huán)比增加53%，同比增加77%；新房、二手住房合計(jì)成交249萬(wàn)平方米，同比增加54%。

據(jù)上海市房屋管理局工作人員介紹，在“滬七條”刺激下，上海新房市場(chǎng)銷售提升，新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)水平提升，續(xù)銷項(xiàng)目預(yù)定成交增加，銷售提速；二手住房市場(chǎng)“量升價(jià)穩(wěn)”，成交價(jià)格逐步企穩(wěn)，剛需購(gòu)房群體加快入市，先行指標(biāo)顯著提升。

“‘滬七條’對(duì)樓市的刺激效果還是比較明顯的?！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)科學(xué)研究院院長(zhǎng)嚴(yán)榮表示，首先，縮短非滬籍居民購(gòu)買(mǎi)外環(huán)外住房的社保年限，即繳納社保年限從目前“滿3年”調(diào)減到“滿1年”，讓新進(jìn)入上海就業(yè)的人群更快獲得購(gòu)房資格。其次，將首套房首付比例降低到15%，二套房首付比例降低到25%，顯著降低了購(gòu)房門(mén)檻，對(duì)于改善需求者而言有較高吸引力。最后，明確縮短增值稅征免年限，即“5改2”政策，降低了住房交易成本。

上海市房屋管理局負(fù)責(zé)人表示，近來(lái)上海加大新政解讀和宣傳力度，有關(guān)協(xié)會(huì)組織開(kāi)展了“方便看房，方便購(gòu)房”“以舊換新”等購(gòu)房活動(dòng)，不僅為消費(fèi)者看房購(gòu)房提供全方位的信息服務(wù)，還提供購(gòu)房?jī)?yōu)惠禮包、看房專車等服務(wù)。在一系列利好政策刺激下，樓市整體信心和預(yù)期增強(qiáng)，市場(chǎng)交易活躍度提升。

摘自　《中國(guó)建設(shè)報(bào)》　2024.11.11　記者　王建業(yè)

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