關(guān)于公開征求《上饒市住宅老舊電梯更新改造實(shí)施方案（征求意見稿）》意見的公告

為貫徹落實(shí)國(guó)家和省、市關(guān)于住宅老舊電梯更新改造工作部署，推動(dòng)我市住宅老舊電梯更新改造，我局牽頭起草了《上饒市住宅老舊電梯更新改造實(shí)施方案（征求意見稿）》，現(xiàn)面向全社會(huì)征集意見，歡迎社會(huì)各界積極參與，提出寶貴意見建議。征求意見日期為2025年4月24日至5月8日。

電話：0793-8207065

電子郵箱：382555953@qq.com

上饒市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2025年4月24日

上饒市住宅老舊電梯更新改造實(shí)施方案

為貫徹落實(shí)國(guó)家和省、市關(guān)于住宅老舊電梯更新改造工作部署，推動(dòng)我市住宅老舊電梯更新改造，根據(jù)《江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 江西省市場(chǎng)監(jiān)督管理局關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)住宅老舊電梯更新改造工作的通知》（贛建房〔2025〕2號(hào)）相關(guān)的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本方案。

一、工作目標(biāo)

在2024年已有82臺(tái)電梯更新列入超長(zhǎng)期國(guó)債支持項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，2025年起進(jìn)一步加大工作力度，對(duì)全市范圍內(nèi)符合更新改造條件的住宅老舊電梯進(jìn)行全面排查、評(píng)估，并按照輕重緩急的原則，分批次、有計(jì)劃地推進(jìn)更新改造工作。確保在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，完成對(duì)使用15年以上（2010年1月1日前辦理使用登記）且符合相關(guān)條件的住宅老舊電梯的更新改造任務(wù)，同時(shí)建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制，保障居民乘梯安全。

二、實(shí)施步驟

普通住宅老舊電梯更新改造以樓道單元為單位一般按以下步驟組織實(shí)施，如涉及多個(gè)單元、多幢住宅或整個(gè)小區(qū)的，可同步組織實(shí)施。

（一）開展需求摸排

縣（市、區(qū)）政府（管委會(huì)）組織開展更新改造需求排摸，屬地住建部門會(huì)同市場(chǎng)監(jiān)管部門按照相關(guān)安全技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)要求，具體指導(dǎo)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)和業(yè)主委員會(huì)（物業(yè)管理委員會(huì)，下同）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)，摸清住宅小區(qū)內(nèi)交付年限超過(guò)15年、運(yùn)行故障率高、安全隱患突出、群眾更新改造意愿強(qiáng)烈的老舊電梯底數(shù)。

（二）統(tǒng)一更新改造意愿

1.提出更新改造建議。根據(jù)摸排情況，街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)組織業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以樓道單元為單位逐戶開展面向業(yè)主的宣傳引導(dǎo)工作，提出更新改造建議，統(tǒng)一更新改造意愿，并組織單元業(yè)主按照相關(guān)規(guī)定對(duì)電梯實(shí)施安全評(píng)估進(jìn)行共同決策。

2.實(shí)施安全評(píng)估。相關(guān)業(yè)主或受委托的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“相關(guān)業(yè)主或受托人”），委托具有電梯監(jiān)督檢驗(yàn)資質(zhì)或型式試驗(yàn)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)住宅老舊電梯進(jìn)行安全評(píng)估。安全評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告，明確評(píng)估結(jié)論，提出一般修理、重大修理、改造、更新等整改建議。評(píng)估結(jié)論張貼在電梯轎廂內(nèi)或者該單元出入口處的顯著位置，并報(bào)送所在社區(qū)。

3.制定更新改造方案。更新改造方案包括項(xiàng)目實(shí)施方案和資金籌措方案。社區(qū)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)在征求業(yè)主意見后啟動(dòng)相關(guān)流程，由電梯制造企業(yè)或者其委托的具有相應(yīng)資質(zhì)的單位提出項(xiàng)目實(shí)施方案，項(xiàng)目實(shí)施方案包括項(xiàng)目?jī)?nèi)容、實(shí)施主體、施工周期和經(jīng)費(fèi)預(yù)算等內(nèi)容。按照國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)管總局、省市場(chǎng)監(jiān)管局關(guān)于探索電梯“全托管”試點(diǎn)工作要求，更新改造的電梯安裝交付后應(yīng)實(shí)施“全托管”管理模式，由電梯制造單位等長(zhǎng)期專業(yè)主體承擔(dān)電梯日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、故障維修等責(zé)任。更新更換的電梯應(yīng)購(gòu)買電梯保險(xiǎn)，依法應(yīng)安裝電梯智慧監(jiān)管系統(tǒng)，鼓勵(lì)改造、大修的電梯購(gòu)買電梯保險(xiǎn)，安裝電梯智慧監(jiān)管系統(tǒng)。

相關(guān)業(yè)主或受委托的業(yè)主委員會(huì)結(jié)合電梯更新改造經(jīng)費(fèi)預(yù)算及安全評(píng)估、決算審計(jì)等費(fèi)用支出，綜合考慮業(yè)主自籌、政府資金補(bǔ)助、維修資金申請(qǐng)、小區(qū)公共收益使用等資金來(lái)源，提出相應(yīng)的資金籌措方案。業(yè)主自行出資金額可參照住宅專項(xiàng)維修資金按照各自專有部分面積所占比例分?jǐn)偂?/p>

兩個(gè)方案編制完成后，業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)登門走訪、電子業(yè)主卡推送、在單元出入口處顯著位置張貼等方式向單元業(yè)主公示。社區(qū)組織業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)企業(yè)，對(duì)業(yè)主提出的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行解釋說(shuō)明，引導(dǎo)形成共識(shí)。電梯制造企業(yè)根據(jù)業(yè)主反饋意見修改完善更新改造方案。

4.組織業(yè)主表決。在社區(qū)指導(dǎo)下，經(jīng)征求單元業(yè)主意見后，受委托的業(yè)主委員會(huì)初選產(chǎn)生若干方案供單元全體業(yè)主進(jìn)行共同決策。項(xiàng)目實(shí)施方案和資金籌措方案由本單元專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積二分之一以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)二分之一以上的業(yè)主同意。如資金籌措方案涉及需業(yè)主自行出資的，需經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；涉及使用小區(qū)公共收益的，需由住宅小區(qū)全體業(yè)主共同表決或根據(jù)約定執(zhí)行。表決結(jié)果以線上、線下方式向單元業(yè)主公布，并書面報(bào)告社區(qū)。

（三）推進(jìn)項(xiàng)目實(shí)施

1.簽訂委托合同。更新改造方案表決通過(guò)后，相關(guān)業(yè)主或受托人與電梯制造企業(yè)簽訂委托施工合同并組織實(shí)施。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，在合同中約定相關(guān)費(fèi)用的支付時(shí)間和支付比例。項(xiàng)目實(shí)施主體按照相關(guān)規(guī)定向市場(chǎng)監(jiān)管部門辦理施工告知。

2.進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)施工。項(xiàng)目實(shí)施前，受托的業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)向單元業(yè)主發(fā)放施工告知書，督促項(xiàng)目實(shí)施主體在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立項(xiàng)目告示牌，載明項(xiàng)目和現(xiàn)場(chǎng)管理人員相關(guān)信息、物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系方式等，落實(shí)專人協(xié)助項(xiàng)目實(shí)施主體加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理。施工單位按照方案施工，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量安全、文明施工負(fù)總責(zé)，并規(guī)范設(shè)置施工圍擋。同一個(gè)單元涉及多臺(tái)電梯需要更新改造的，合理安排施工時(shí)序，方便居民出行，減少施工影響。

3.完成竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目完工后，經(jīng)特種設(shè)備檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格，業(yè)主委員會(huì)組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)、電梯制造企業(yè)和由其委托的施工單位、業(yè)主代表等共同參與竣工驗(yàn)收。按照“全托管”要求，電梯制造企業(yè)等長(zhǎng)期專業(yè)主體在竣工驗(yàn)收后依法及時(shí)將相關(guān)技術(shù)資料建檔，存入該電梯的安全技術(shù)檔案，并承擔(dān)電梯的日常管理、維護(hù)保養(yǎng)和故障維修。業(yè)主委員會(huì)在竣工驗(yàn)收后三十日內(nèi)完成項(xiàng)目決算審計(jì)。

（四）落實(shí)長(zhǎng)效管理

1.依法辦理登記。更新項(xiàng)目通過(guò)竣工驗(yàn)收后，相關(guān)業(yè)主或受托人依法向所在地市場(chǎng)監(jiān)管部門辦理使用登記，取得使用登記證書，并由市場(chǎng)監(jiān)管部門將更新電梯統(tǒng)一納入電梯智慧監(jiān)管體系。更新電梯正式啟用前，相關(guān)業(yè)主或受托人向單元業(yè)主通報(bào)項(xiàng)目實(shí)施、竣工驗(yàn)收和使用登記等情況，宣布更新電梯正式交付使用，可持安全評(píng)估報(bào)告、電梯使用登記證書等向?qū)俚亟值捞岢鲅a(bǔ)助申請(qǐng)。

2.明確運(yùn)維責(zé)任。電梯制造企業(yè)或由其委托的施工單位在規(guī)定的保修期內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任。按照“全托管”要求，電梯制造企業(yè)等長(zhǎng)期專業(yè)主體承擔(dān)電梯使用單位責(zé)任和維保單位責(zé)任。業(yè)主（業(yè)主委員會(huì)）或物業(yè)服務(wù)企業(yè)配合做好電梯日常管理和維護(hù)保養(yǎng)工作。

3.規(guī)范使用管理。業(yè)主采取“全托管”模式委托電梯制造企業(yè)等長(zhǎng)期專業(yè)主體作為電梯使用單位的，電梯制造企業(yè)等長(zhǎng)期專業(yè)主體應(yīng)當(dāng)依法履行建立電梯安全運(yùn)行管理制度，配備專職的電梯安全管理人員，確保智慧監(jiān)管系統(tǒng)、緊急報(bào)警裝置和通話裝置有效使用，引導(dǎo)和監(jiān)督乘客正確使用電梯，發(fā)現(xiàn)非正常使用電梯的行為及時(shí)勸阻等安全管理義務(wù)。

三、加大資金籌措力度

各地住宅老舊電梯更新改造項(xiàng)目要做到安全優(yōu)先、民生為本，按照“誰(shuí)受益誰(shuí)出資、誰(shuí)改造誰(shuí)運(yùn)維”的原則，創(chuàng)新“政策+金融+市場(chǎng)”聯(lián)動(dòng)模式，構(gòu)建“6+N”資金池（國(guó)債 + 維修資金 + 業(yè)主自籌 + 金融 + 社會(huì)資本+ 公積金 + 公共收益）籌資方式。

（一）通過(guò)多種方式籌集資金。積極爭(zhēng)取國(guó)家超長(zhǎng)期特別國(guó)債資金支持，確保?？顚Ｓ?。同時(shí)，拓寬資金籌集渠道，推動(dòng)住宅專項(xiàng)維修資金“快審快批”，簡(jiǎn)化申請(qǐng)流程，提高使用效率。為加強(qiáng)電梯全生命周期管理，所籌資金部分用于電梯全托管和全生命周期智慧化監(jiān)管相關(guān)費(fèi)用。探索“政府補(bǔ)貼+社會(huì)資本”模式，吸引電梯企業(yè)參與電梯更新及后續(xù)運(yùn)維，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作緩解財(cái)政壓力。引導(dǎo)業(yè)主通過(guò)住宅專項(xiàng)維修資金、小區(qū)公共收益、直接出資等方式履行出資責(zé)任，并支持居民提取本人住房公積金用于自住住房老舊電梯更新改造。

（二）完善相關(guān)配套支持。簡(jiǎn)化資金審批流程，業(yè)主先行支付住宅老舊電梯更新改造費(fèi)用后，可按規(guī)定提取本人含配偶（實(shí)際出資人）的住房公積金。老舊電梯更新改造項(xiàng)目可在完成決算審計(jì)后，一次性向?qū)俚刈〗ú块T資金管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。鼓勵(lì)縣（市、區(qū)）以政府補(bǔ)助等多渠道解決資金來(lái)源，推動(dòng)住宅老舊電梯盡快實(shí)施更新改造。各地市場(chǎng)監(jiān)管部門會(huì)同屬地政府搭建業(yè)主、企業(yè)對(duì)接平臺(tái)，引導(dǎo)電梯制造企業(yè)制定集中采購(gòu)、安裝施工、使用管理、維護(hù)保養(yǎng)、故障維修等方案供業(yè)主選擇，降低業(yè)主電梯更新成本。

（三）鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)。積極推動(dòng)電梯制造企業(yè)等長(zhǎng)期專業(yè)主體提供“以舊換新+全托管服務(wù)”模式供業(yè)主選擇，減少業(yè)主首期更新費(fèi)用支出。相關(guān)資金籌措方案明確業(yè)主需要承擔(dān)的首期更新費(fèi)用及后續(xù)全托管費(fèi)用，并經(jīng)相關(guān)業(yè)主依法表決同意。電梯制造企業(yè)等長(zhǎng)期專業(yè)主體需與業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)就“全托管”服務(wù)及相應(yīng)資金收取等達(dá)成一致意見并簽訂書面協(xié)議。

四、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)?？h（市、區(qū)）人民政府（管委會(huì)）要加強(qiáng)對(duì)住宅老舊電梯更新改造工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，做到與好社區(qū)、完整社區(qū)建設(shè)和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造同步謀劃、同步落實(shí)，細(xì)化區(qū)級(jí)資金補(bǔ)助政策，研究制定轄區(qū)內(nèi)住宅老舊電梯年度更新改造計(jì)劃并推動(dòng)落實(shí)。各地住建部門、市場(chǎng)監(jiān)管部門會(huì)同街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）做好面向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的電梯更新改造全流程工作指導(dǎo)。

（二）強(qiáng)化宣傳發(fā)動(dòng)。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）具體落實(shí)居民宣傳發(fā)動(dòng)、矛盾糾紛協(xié)調(diào)、更新改造項(xiàng)目推進(jìn)等工作，向業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)深入宣傳、細(xì)致解讀我市當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期對(duì)于住宅老舊電梯更新改造的相關(guān)支持政策。堅(jiān)持以民主促民生，尊重業(yè)主主體地位，發(fā)揮業(yè)主主體作用，做到更新改造方案由業(yè)主決定、更新改造過(guò)程受業(yè)主監(jiān)督、更新改造成效請(qǐng)業(yè)主評(píng)定。要進(jìn)一步營(yíng)造人人有責(zé)、人人負(fù)責(zé)、人人盡責(zé)、人人享有的良好氛圍，推動(dòng)老舊電梯更新改造工作優(yōu)質(zhì)高效完成，更好改善群眾生活居住環(huán)境。

（三）健全工作機(jī)制。各地市場(chǎng)監(jiān)管部門要加強(qiáng)電梯安裝監(jiān)督管理和日常監(jiān)督檢查，提高電梯使用登記辦理效率，因地制宜推動(dòng)做好電梯保險(xiǎn)購(gòu)置、電梯智慧監(jiān)管和“全托管”服務(wù)監(jiān)督指導(dǎo)。省檢驗(yàn)檢測(cè)認(rèn)證總院特種設(shè)備研究院上饒檢測(cè)分院要優(yōu)化監(jiān)督檢驗(yàn)流程，強(qiáng)化技術(shù)支撐保障作用，開辟綠色通道優(yōu)先檢驗(yàn)更新更換電梯。對(duì)更新改造項(xiàng)目實(shí)行清單管理，優(yōu)先推進(jìn)經(jīng)評(píng)估后亟待維修、居民意見統(tǒng)一、資金歸集到位的老舊電梯更新改造項(xiàng)目。對(duì)實(shí)施進(jìn)度進(jìn)行定期盤點(diǎn)，建立月報(bào)告制度，每月由縣（市、區(qū)）住建部門匯總填報(bào)《住宅老舊電梯更新改造進(jìn)展情況統(tǒng)計(jì)表》（詳見附件）后報(bào)市住建局。

附件

老舊住宅電梯更新進(jìn)展情況統(tǒng)計(jì)表

填報(bào)單位（蓋章）：單位：臺(tái)

注：（1）根據(jù)上級(jí)下達(dá)的更新任務(wù)，結(jié)合本地需更新的老舊電梯底數(shù)，確定年度更新計(jì)劃。（2）根據(jù)電梯更新項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)度，填寫更新流程相應(yīng)環(huán)節(jié)數(shù)量；各環(huán)節(jié)數(shù)量之和等于年度更新計(jì)劃數(shù)；每年11月底前完成年度更新任務(wù)。（3）本表由縣（市、區(qū)）住建部門每月28日前匯總轄區(qū)內(nèi)情況后報(bào)市住建局。（4）存在的困難和問(wèn)題可另附說(shuō)明。

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